REGOLAMENTO CONDOMINIALE E DIVIETO DI ATTIVITÀ EXTRA-ALBERGHIERA PER I SINGOLI CONDOMINI: LA GIURISPRUDENZA
Molte volte i proprietari che vogliono concedere in locazione l’immobile all’interno di un condominio oppure svolgere un’attività extralberghiera (quale ad esempio B&B, affittacamere, casa-vacanza ecc.) si chiedono se esistano delle limitazioni derivanti proprio dalla specifica collocazione dell’immobile all’interno dell’edificio condominiale. Sul punto è interessante una recente sentenza del Tribunale di Firenze che, nel confermare l’orientamento della giurisprudenza degli ultimi anni, fornisce una ricostruzione chiara della disciplina riguardante il regolamento di condominio aggiungendo qualche ulteriore elemento di novità.
Indice dei contenuti
Il caso specifico
La sentenza n. 2626/2024 del Trib. di Firenze, pubblicata il 14 agosto scorso, riguarda una lite tra alcuni condomini, proprietari di appartamenti nello stesso edificio, e una società che svolgeva all’interno di tre unità immobiliari un’attività ricettiva extra-alberghiera.
I condomini, sostenendo la contrarietà di tale attività con quanto previsto dalle disposizioni del regolamento condominiale, di supposta natura contrattuale, secondo cui “le unità immobiliari del fabbricato sono destinate ad uso abitativo o a studio professionale privato…È vietato ogni diverso utilizzo degli immobili, così come ogni modalità d’uso che possa arrecare disturbo alla tranquillità degli altri condomini o risultare incompatibile con il decoro dell’edificio”, agivano in giudizio chiedendo al Giudice di ordinare la cessazione dell’attività ritenuta illegittima e di condannare la società al risarcimento dei danni subiti.
La società convenuta contestava la ricostruzione dei fatti operata dagli attori eccependo che l’attività di B&B, quale quella effettivamente esercitata e comunque quella di locazione breve, non possa essere assimilata a quella alberghiera ed evidenziando la natura convenzionale – e non contrattuale – del regolamento condominiale richiamato dagli attori, negando, in ogni caso, qualsiasi comportamento lesivo della tranquillità e della sicurezza degli altri condomini.
Il Tribunale di Firenze, in base alla documentazione prodotta, respingeva le domande attoree con condanne alle spese motivando in ordine alle questioni emerse.
Questioni giuridiche
- Sulla distinzione fra attività alberghiera e attività extralberghiera
La contestata attività di B&B, sia essa esercitata in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, soggiace a norme distinte da quella alberghiera.
Ciononostante, il giudice fiorentino ha definito l’attività svolta dalla convenuta quale “para-alberghiera”, trattandosi “di un’attività diretta a soddisfare esigenze di carattere temporaneo e limitato di soggiorni fuori dei luoghi di residenza con l’offerta di servizi aggiuntivi, quali, ad esempio, il corredo di biancheria e asciugamani da bagno, l’aria condizionata, il riscaldamento, le pulizie”[1]. Pertanto, in ordine alla natura dell’attività svolta, il decisore non accoglieva le contestazioni formulate dalla convenuta.
- Sulla qualificazione giuridica dei limiti posti dal regolamento condominiale
Per poter analizzare la decisione dell’organo giudicante occorre analizzare la disciplina riguardante il regolamento di condominio.
Secondo quanto disciplinato dall’art 1138 c.c., il regolamento condominiale è obbligatorio nei condomini con più di dieci partecipanti.
Tale regolamento ben può prevedere limiti alla possibilità dei condomini di destinazione delle proprietà esclusive.
In ogni caso, in base alla formazione del regolamento, esso avrà una natura:
– convenzionale, se approvato dall’assemblea condominiale senza l’unanimità. In questo caso il regolamento nulla potrà disporre sulle limitazioni alle proprietà esclusive, mentre ben potrà prevedere alcune limitazioni per le aree comuni che dovranno essere rispettate da tutti i condomini e gli eventuali ospiti.
– contrattuale: quando il regolamento è stato predisposto dal proprietario originario dell’edificio purché sia allegato ai singoli contratti d’acquisto delle unità immobiliari o con contratti separati[2] ovvero ove sia, invece, deliberato dall’assemblea all’unanimità. Difatti, la previsione di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche[3]. Dal rilievo che i limiti negoziali alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono essere ricompresi nell’ambito delle servitù ne deriva l’applicazione della relativa normativa rispetto alla sua opponibilità ai terzi e quindi mediante la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari ovvero la sua accettazione specifica in sede di compravendita. Di diverso avviso un altro orientamento giurisprudenziale, ad oggi minoritario, secondo cui le restrizioni sull’uso delle proprietà esclusive, eventualmente previste dal regolamento di natura contrattuale, vadano qualificate come obbligazioni propter rem con contenuto negativo, nel senso di limite di imporre all’immobile una determinata destinazione, determinando una mera limitazione del godimento o dell’esercizio dei diritti del proprietario, distinta dalle più stringenti ipotesi di servitù o oneri reali. Come conseguenza di questa qualificazione meno restrittiva, la semplice menzione del regolamento condominiale nell’atto di acquisto è sufficiente per renderlo opponibile ai terzi acquirenti (a differenza del riferimento specifico alla norma limitativa).
L’inquadramento in una delle due categorie dipende dalla verifica di dove ricada il vincolo: se si ritiene gravante sul bene di proprietà esclusiva allora si configura una servitù; se invece si aderisce alla tesi secondo cui il vincolo incida sulla persona del condomino, in questo caso la limitazione assume la natura di un’obbligazione propter rem.
- Sul risarcimento del danno conseguente al pregiudizio alla tranquillità e sicurezza degli altri condomini
Gli ospiti di un B&B, così come i conduttori nel caso di una locazione, sono tenuti al rispetto delle regole di convivenza condominiale, quali il divieto di disturbare la quiete o compromettere il decoro. Secondo il giudice fiorentino le restrizioni relative all’uso delle unità immobiliari private all’interno di un condominio possono essere previste nel regolamento non solo elencando espressamente le attività vietate, ma anche facendo riferimento ai disagi che si vogliono prevenire. In quest’ultimo caso, tuttavia, è necessario verificare se la destinazione contestata sia effettivamente idonea a generare i problemi che si intende scongiurare[4].
Detto ciò, in linea teorica, l’affitto di un appartamento a turisti non implica automaticamente disturbi o danni, poiché non vi è alcuna ragione di presumere che gli ospiti si comportino in modo meno rispettoso rispetto ai residenti, arrecando inevitabilmente disagio o turbativa alla vita condominiale.
Nel caso in esame, l’attività di Bed & Breakfast, così come quella di locazione, non comporta in modo automatico né una maggiore affluenza rispetto all’uso quotidiano delle stesse unità immobiliari adibite a B&B o concesse in locazione da parte di residenti, né il verificarsi di danni o di situazioni pregiudizievoli per gli altri condomini. Tali eventuali pregiudizi devono essere debitamente provati, diversamente da quanto avveniva nel caso in oggetto.
Considerazioni finali
Ogni proprietario ha il diritto di godere liberamente della propria unità immobiliare benché all’interno di un edificio condominiale, purché il suo utilizzo non sia in contrasto con le disposizioni del regolamento condominiale considerata la natura di questo. Difatti, il regolamento può imporre restrizioni sull’uso delle proprietà esclusive a patto che siano state rispettate le prescrizioni per l’opponibilità ai terzi con trascrizione nei registri immobiliari o con esplicita accettazione delle norme in esso contenute nell’atto di compravendita. Le considerazioni qui espresse sono applicabili tanto all’attività ricettiva extralberghiera quanto al fenomeno delle locazioni cd “brevi” di cui al D.L. 50/2017.
Per quanto attiene il rispetto delle aree comuni, il solo fatto di avere svariati ospiti all’interno delle unità immobiliari, non implica in modo automatico il verificarsi di danni o di qualsiasi altra situazione di disturbo agli altri condomini, ma ogni pregiudizio deve essere opportunamente provato.
[1] sul punto, ex multis, Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2010, n. 22665; Cass. civ., sez. III, 3 dicembre 2002, n. 17167; Cass. 18 maggio 1993 n. 5632; Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 1991, n. 755; 13 luglio 1982 n. 4124
[2] Sezioni Unite sentenza n. 943 del 1999
[3] Cass Civile sez. 2, 11.2.2022, n. 4529, Cass., 6769/2018, Cass. 21024/2016
[4] cfr. Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1981, n. 3629
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