LOCAZIONE TRANSITORIA: IL PUNTO SULLA GIURISPRUDENZA
Indice dei contenuti
Sintesi
Nonostante il largo utilizzo che stanno conoscendo i contratti cd di “mid term”, non sono le parti a poter stabilire se e quando ricorrere alla tipologia del contratto di locazione ad uso transitorio (fino a 18 mesi) in luogo della durata ordinaria del rapporto locatizio ad uso abitativo (4+4 o 3+2) ma è la legge a fissare le modalità ed i presupposti, solo in presenza dei quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla durata standard.
Questo principio è stato recentemente ribadito sia dalla giurisprudenza di merito della Corte d’Appello di Firenze (sent. 1188/2023 del 2.10.2023) e va ad integrare le recenti pronunce di legittimità (Corte di Cassazione, sentenza n. 5955/2023) e della giurisprudenza di merito (Tribunale di Arezzo, sentenza n. 1087/2022) che ribadiscono i requisiti cui le parti devono attenersi per la stipula di questa particolare tipologia di rapporto locatizio.
Occorre ricordare che sia nel vigore della precedente disciplina delle locazioni abitative, dettata dalla L. n. 392/1978, che nel vigore dell’attuale disciplina della L. n. 431/1998, il principio generale è che le parti contraenti non possono stabilire liberamente la durata del rapporto, ma sono vincolate alle previsioni di legge, ossia quella sancita dall’art. 2 della legge 431/98: durata quadriennale con rinnovo per legge di altri quattro anni, fatta salva la facoltà del locatore di opporre il diniego al primo rinnovo, in presenza delle condizioni dettate dall’art. 3.
La conseguenza è che la norma derogatrice, che consente una durata minore, costituisce un’eccezione da utilizzare qualora ne ricorrano specificatamente i requisiti.
Sulla durata del contratto
La sentenza in esame origina dalla richiesta di sfratto per finita locazione da parte dei locatori riguardante un contratto di locazione di un immobile situato a Forte dei Marmi, concesso in locazione per un periodo di dieci mesi, a partire dal 5 maggio 2020, senza previsione di rinnovo automatico alla scadenza naturale del 5 marzo 2021.
Il conduttore convenuto in giudizio contestava la qualificazione del rapporto come transitorio e/o turistico, dato il susseguirsi di ripetuti (cinque) analoghi contratti di breve durata stipulati dal 5.3.2016 in poi, per non provate motivazioni di salute o turismo, che in realtà erano finalizzati a soddisfare una stabile esigenza abitativa dello stesso.
Pertanto, parte conduttrice invocava l’applicazione della normativa prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998, o, in subordine, dell’art. 80 della legge 392/1978 (che prevede la risoluzione del contratto per uso, da parte del conduttore, diverso da quello pattuito), dal momento che la durata complessiva della locazione aveva ecceduto i 18 mesi con il consenso del locatore.
Il Tribunale di Lucca, dopo l’esame delle prove e delle testimonianze, accoglieva la richiesta del locatore, dichiarando terminato il rapporto di locazione alla data del 5 marzo 2021 e ordinando al conduttore il rilascio dell’immobile.
Contro tale decisione, il conduttore proponeva impugnazione di fronte alla Corte d’Appello di Firenze la quale, esaminando il caso, rilevava che i molteplici contratti stipulati non soddisfacevano i criteri per essere considerati ad uso transitorio, poiché non facevano riferimento né provavano l’esistenza di una specifica esigenza temporanea tra quelle richieste ma, al contrario, parevano suggerire una necessità abitativa costante.
Difatti, secondo l’orientamento della Cass. espresso nella sentenza n. 4075/2014, la stipula di un contratto di locazione transitorio valido ed efficace è condizionata al rispetto delle modalità e dei requisiti definiti dall’articolo 5 della l. 431/98 secondo cui le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge (i.e., 4+4) per soddisfare particolari esigenze delle parti siano stabilite da un Decreto Ministeriale.
Il Decreto Interministeriale di riferimento è quello emanato il 16 gennaio 2017 che, facendo seguito al precedente D.M. 30 dicembre 2002, disciplina i requisiti e le modalità applicative per questo tipo di contratti, finalizzati a “soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” (Art. 2 co. 1 DM)
Pertanto, l’accordo locatizio dovrà necessariamente indicare in un’apposita clausola il bisogno transitorio, sia esso del locatore o del conduttore, con l’obbligo di allegare la documentazione idonea a provarne l’esistenza.
La Suprema Corte nella sentenza richiamata del 2014 conclude infatti che “o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3”.
Pertanto, la Corte d’Appello di Firenze accoglieva l’impugnazione del conduttore, stabilendo che il rapporto di locazione non si era concluso il 4 marzo 2021, bensì avrebbe avuto termine il 4 marzo 2024, in conformità alle disposizioni dell’articolo 2 della legge numero 431/1998, rigettando così la richiesta di risoluzione contrattuale proposta dal locatore.
False motivazioni di transitorietà
La decisione della Corte fiorentina fa seguito alla sent. n. 1087 del Trib. di Arezzo del 21.10.2022, con cui il Giudice ha definito l’accordo locatizio concluso con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso di parte conduttrice, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, quale una simulazione finalizzata ad occultare di fatto una locazione ad uso abitativo ordinaria.
Nel caso in esame, conseguentemente al mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del termine pattuito nel contratto di locazione ad uso transitorio, il locatore dava inizio ad un procedimento legale contro il proprio conduttore.
Quest’ultimo si difendeva dichiarando assente e, comunque, non adeguatamente motivata nel contratto, l’esigenza di transitorietà e richiedendo, quindi, che il contratto di locazione fosse convertito in uno con durata ordinaria (4 anni + 4).
Il Tribunale aretino respingeva l’istanza del locatore, motivando che l’esigenza a fondamento della transitorietà fosse in realtà una simulazione finalizzata ad aggirare il periodo minimo imposto dalla normativa ordinaria sulle locazioni abitative. Di tale simulazione al conduttore che in sede giudiziale richieda l’applicazione del regime legittimo, è riconosciuto, ai sensi dell’art. 1417 del codice civile, il diritto di dimostrarne la presenza anche attraverso testimonianze e presunzioni, stante l’illegittimità del contratto per incompatibilità con norme imperative. (Cass. civ. 3, sent. n. 969 del 2007)
La Corte accoglieva invece la richiesta del locatore di rilascio dell’immobile per onerosità, stante i mancati pagamenti del canone da parte dell’inquilino: difatti, il locatore ha comunque il diritto, in caso di morosità del conduttore (come nel caso esaminato, per aver il conduttore ridotto il canone in modo autonomo), di ottenere comunque il rilascio dell’immobile per morosità (Cass. sent. n. 5955/2023).
Requisiti del contratto transitorio
- Durata: non superiore a 18 mesi (Art. 2, comma 1 del DM), mentre non vi è alcuna durata minima.
- Esigenze: Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze del locatore o del conduttore derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali. Nei Comuni con più di 10 mila abitanti sono elencate negli accordi sottoscritti fra le Organizzazione Sindacali e il Comune.
In assenza delle esigenze tipiche vi è la possibilità delle parti di ricorrere all’accordo in deroga sottoscritta dalle Organizzazione di entrambe le categorie.
- Canone: Per immobili in comuni con più di 10.000 abitanti, determinazione del canone entro valori minimi e massimi stabiliti per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibile variazione fino al 20%) (Art. 2, co. 2 del DM 2017).
- Documentazione delle esigenze individuate da allegare al contratto (Art 2 c. 4 DM 2017), soltanto per i contratti superiori ai 30 gg.
- Utilizzo del contratto di cui all’Allegato B di cui al DM 2017 e degli accordi territoriali laddove presenti (art. 2 c. 7 DM 2017). Le conseguenze in caso di mancato uso del modello indicato non sono descritte e, pertanto, rimangono incerte: secondo un primo orientamento trattasi di mera irregolarità qualora il contenuto del contratto presenti tutti i requisiti richiesti dalla legge, secondo diversa interpretazione si tratterebbe di una vera e propria causa di nullità dell’accordo stesso.
La mancata osservanza di queste condizioni comporta il rientro nel regime dei contratti di locazione standard (4+4) (art. 2, comma 6 del DM). Il locatore, rispettando le normative, può eludere la durata ordinaria prevista dalla legge (4 anni, rinnovabili per altri 4) e talvolta beneficiare di un regime fiscale più favorevole.
Il D.M. permette di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di categoria per ottenere un’attestazione della conformità del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo locale. L’articolo 2 comma 7 del D.M. stabilisce anche che tali contratti debbano essere stipulati utilizzando esclusivamente il modello di contratto Allegato B (disposizione poi riportata negli Accordi territoriali). In caso di divergenza dal modello la normativa non specifica le conseguenze (a meno di violazioni delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 dell’Art. 2 del DM). La rilevanza giuridica del mancato utilizzo del modello indicato è oggetto di pareri contrastanti: alcuni vi ravvisano una mera irregolarità – non rilevante se conforme agli elementi essenziali che giustificano la transitorietà – mentre altri ritengono l’accordo transitorio invalido.
Contattaci
Richiedi una consulenza al nostro studio compilando il seguente modulo
Sorry, the comment form is closed at this time.